DEGRADAÇÃO E VIDA ÚTIL DAS EDIFICAÇÕES – PLANOS DE MANUTENÇÃO

O Laboratório de Ensaio de Materiais (LEM/ENC/UnB) de longa data presta serviços ligados à patologia das construções e dos edifícios. São efetuados levantamentos, vistorias, diagnósticos, especificação de reparos e reforços e várias outras investigações. Essa atividade é disponível a qualquer interessado (empresas públicas e privadas, condomínios, admnistradores de imóveis, dentre outros).

Atualmente nossas investigações de patologia das construções já permitem, para alguns elementos, como as fachadas dentre outros, aferir o grau de degradação e assim prospectar e definir de forma científica em qual estágio de danos e degradações se encontra o edifício. Uma mera análise quantificadora dos danos, como frequentemente usual em investigações,  não é suficiente para uma definição adequada da necessidade de intervenção, da natureza da intervenção a propor, e da definição do sucesso na atividade de reabilitação. Assim, além do caráter exploratório de uma investigação de patologias (em qualquer nível), é necessário pensar na quantificação da degradação e na avaliação da vida útil.

A vida útil é definida e colocada como critério de projeto pela recente Norma Brasileira NBR 15575 (Norma de Desempenho). Além dos aspectos projetuais, é fundamental agir com a manutenção do edifício de seus componentes e elementos e também de seus equipamentos. Nesse sentido o LEM, dentro de sua abrangência de atuação, possui competências para o desenvolvimento e implementação do plano de manutenção para edifícios. Essa ferramenta é fundamental na gestão técnica e econômica de edifícios e absolutamente importante para se atingir a vida útil que se espera das edificações.

Assim, em parceria com o Centro de Apoio ao Desenvolvimento Tecnológico (CDT/UnB), o LEM oferece mais esse serviço ao meio técnico. Estamos disponíveis para formatar os processos e atividades e implementar os processos em edifícios de qualquer natureza e função.

INVESTIGAÇÃO DE DANOS E PATOLOGIAS POR TERMOGRAFIA DE INFRA-VERMELHO

ASPECTOS DOS CUSTOS DE MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS

VOCÊ CONHECE A REGRA DOS 5? (REGRA DE SITTER)

Quando se fala em manutenção, vida útil e durabilidade, há sempre uma discussão da urgência da intervenção. Quanto mais precoce for a correção de um problema no edifício, via de regra mais fácil e menos custosa é a intervenção. Sob outro enfoque, gastos em projetar e construir melhor (melhor detalhamento projetual, execução de controle de qualidade de materiais, elementos e processos) têm-se um melhor processo global de construção e o valor gasto nessa melhoria redunda em custos menores ao longo da vida do imóvel. Na maioria dos casos soluções construtivas de baixo custo exigem manutenção mais frequente, que se não for feita reduz a vida útil do edifício e de seus elementos.

Muito empregada para associar custos as etapas de intervenção, particularmente manutenção e reparação, essa regra foi difundida inicialmente em 1983 em um Boletim Técnico do CEB (Comite Euro Internacional du Beton). Carmen Andrade, Antonio Nepomuceno, Paulo Helene, dentre outros aplicaram muito bem essa regra ao estudo da corrosão das armaduras. Essa aplicação, todavia pode ser genérica a degradação dos edifícios e seus elementos e subsistemas.

Basicamente a vida útil é dividida em quatro etapas cronológicas:

Fase A – etapa de projeto e construção

Fase B – etapa inicial de uso que já pode dar indícios da degradação

Face C – etapa de uso já com sintomatologia clara de queda de desempenho crítica ensajando reparos para garantir a vida útil

Fase D – etapa em que é forçosa uma intensa reparação para restaurar o desempenho

A vida útil de projeto é considerada to e a vida útil total to + t1.

A regra se baseia numa progressão geométrica de razão 5.  Se gastaria um valor de R$ 1,00 (pode ser em qualquer moeda pois, o que vale, é a comparação) na  Fase A para efetuar um projeto e construir adequadamente o edifício pensando em atingir a vida útil prevista, obviamente com as manutenções programadas sendo executadas.

Caso não se pensasse em projetar e construir para a vida útil, e fôssemos intervir já na Fase B, o custo para se atingir a vida útil já seria de R$ 5,00. 

Da mesma forma, se não pensarmos e construirmos pensando na vida útil a atingir, se formos intervir somente na Fase C, o custo passa para R$ 25,00. 

No mesmo raciocínio, caso a intervenção ocorra somente na fase D, o custo para garantir a vida útil salta para R$ 125,00.

A reflexão é óbvia, e se talvez se não o é, é ao menos econômica. Em que fase estamos atuando em nossos edifícios ? Infelizmente vemos na maioria das vezes a intervenção na fase D (se houvesse uma fase E, talvez  fosse essa).

Até breve,

Prof. Elton Bauer (laboratorio.unb@gmail.com)

Leia mais:

SITTER, W.R. Costs for service life optimization the “Lam of Fives”. Comite Euro International du Beton – CEB. Boletim Técnico. Copenhagen, Denmark, n.152, p.131-134, 1983.

Apresentação do Laboratório de Ensaio de Materiais - Universidade de Brasília

O Laboratório de Ensaio de Materiais (LEM) da Universidade de Brasília atua incisivamente na pesquisa científica e desenvolvimento tecnológico da durabilidade e patologia das construções. Em conjunto com o Programa de Pós-Graduação em Estruturas e Construção Civil, vários avanços têm sido feitos nos processos de diagnóstico das anomalias e da quantificação da degradação dos diferentes elementos que compõe os edifícios. Destaca-se o emprego de novas técnicas de investigação como a termografia de infravermelho. O LEM é pioneiro na utilização dessa técnica em avaliações correntes dos edifícios no Brasil.

É política e filosofia do LEM a atuação junto ao mercado técnico da construção civil. Neste sentido, são disponibilizados diferentes serviços, os quais tem subsidiado enormemente a correta aplicação dos materiais, o controle de propriedades, a especificação técnica dos materiais de construção e componentes em geral.

O LEM possui um vasto portfólio de atendimentos na área específica da patologia e degradação de edifícios. Destacam-se avaliações de edifícios residências, comerciais, shopping centers, monumentos, dentre vários outros. Menciona-se como importante o diagnóstico das patologias do Panteão da Pátria efetuado pelos pesquisadores do LEM em Brasília. Têm-se trabalhado em conjunto com empresas construtoras e prestadoras de serviços de engenharia em pesquisas pertinentes aos materiais, processos construtivos, especificação de materiais e técnicas, reparo e reconstituição de fachadas, dentre outros. Na área de fachadas o laboratório possui um dos mais avançados centros de investigação do país, com enfoque no desempenho e avaliação da durabilidade dos diferentes sistemas. Vários órgãos públicos no Brasil tem solicitado apoio, tanto na especificação, controle e mais especificamente, na solução de patologias. Gerenciadores de imóveis, condomínios, fornecedores de materiais, dentre outros, são parceiros do LEM, em projetos de pesquisa no âmbito de estudos concernentes à construção civil.

PRINCIPAIS ATIVIDADES

i. Formatação e atendimento de demandas específicas (empresas, condomínios, órgãos públicos)

-   especificação e projeto de fachadas, pisos e demais sub-sistemas

-    estudo e levantamentos das patologias das edificações

-     mensuração do nível de degradação do edifício e suas partes

-   avaliação da vida útil do edifício e vida útil de projeto de materiais elementos e sistemas.

- desenvolvimento de planos de manutenção de edifícios e sistemas

ii.   Atendimento a fabricantes, fornecedores, consumidores, usuários:

-          pareceres técnicos

-          avaliação experimental de materiais

-          dosagem de argamassas para diferentes aplicações

-          estudo de técnicas e procedimentos para  recuperação de patologias nos edifícios

iii. Outras demandas

-          Emprego de técnicas avançadas no estudo dos materiais e componentes da edificação (Infrared Thermography, MEV, ATD, DRX).